안전하고 성숙된 부동산 거래문화 정착을 위한 사회운동
[피플투데이 최종구 기자] = 부동산 거래가 증가하면서 그에 따른 거래사고 역시 끊이지 않고 있다. 부동산 거래에는 많은 위험이 도사리고 있지만 일반인들의 지식만으로는 이러한 위험들을 회피할 수 없는 것이 현실이다. 부동산 사고는 피해액이 크기 때문에 개인의 인생은 물론 가정마저 깨트릴 수 있고, 그러한 사고가 많아지면 결국 사회마저 위협한다. 그렇다면 안전한 부동산 거래를 위해 어떻게 대처하는 것이 올바른 것일까. 부동산거래안전연구소의 대표 윤현종 박사를 만나 이에 대한 해결책을 들어보았다.
부동산 거래사고, 사전에 예방하는 것이 가장 중요
부동산 거래사고는 그 파괴력이 무지막지하다. 거래의 특성상, 발생하는 피해액이 크고, 법률적인 부분들이 복잡하게 얽혀 있어 일반인들이 접근하기가 쉽지 않기 때문이다.
부동산은 일반 상품과는 다르게 비교적 특이하고 복잡한 특성을 지니고 있다. 그것은 부동산이 물리·법·입지·금융 등의 여러 측면을 가지고 있어서 그 이용이나 구입·판매·관리상 의사결정을 복잡하게 하기 때문이다. 따라서 부동산 상품에 대한 의사결정이나 실행에는 많은 시간이 요구되고 사전분석이 필요하게 되는 것이다.
부동산 거래사고의 최종 수비자는 자기 자신이다. 국가에서는 사인간 거래의 안전을 책임져 주지 않는다. 이는 자본주의 사회의 특성이기도 하다. 중개사는 책임지지 않는 범위에서 아는 사실만을 설명해줄 뿐이며, 법무사 역시 등기부상의 내용을 검토해 줄 뿐이다. 권리분석 전문가에게 의뢰하는 방법이 있긴 하나 컨설팅 비용이 만만치 않다. 변호사는 사후해결 중심의 활동을 한다. 최종적으로는 자신만이 자기 재산을 지킬 수밖에 없다.
윤현종 박사는 “부동산 거래사고는 사후대책보다 사전예방이 중요하다”고 강조한다. 사고가 발생한 이후에는 수습이 어렵고 수습하려다 오히려 더 깊은 수렁으로 빠져들 수 있다는 것이 그의 주장이다.
“대부분의 사고는 사소한 부주의와 무지에서 비롯됩니다. 최소한의 권리분석 지식만 알고 있더라도 기본적인 거래사고는 예방할 수 있습니다.”
부동산 거래사고예방의 사명을 품다
윤 박사는 경매회사와 중개회사 생활을 하는 동안 많은 사람들이 기초적인 부동산지식과 법률지식이 없어 매매, 임대차 시에 피해를 당하는 사례를 보면서 부동산 거래사고는 사후대책보다는 예방이 중요함을 깨달았다고 전한다.
1998년 처음 부동산분야로 진출하게 된 그는 어느 날 자신이 진행하던 강의를 통해 부동산 거래사고 예방을 위한 사회활동을 전개해야겠다는 뜻을 가지게 된다.
“우연찮은 기회에 성인을 대상으로 하는 부동산 강의를 하게 되었습니다. 처음 누군가를 가르친다는 것에 대한 부담감 때문에 솔직히 강의내용 자체는 완벽하지 못했어요. 그래서 강의가 끝나가는 시점에 질문을 받는 시간을 가졌는데, 부동산 사고에 관한 많은 질문들이 쏟아져 나오는 거예요. 그리고 그 질문들에 대한 해답을 제시해 주는 제 자신을 발견하게 되었죠. 보잘 것 없는 지식이라 여겼는데, 실무가 결합된 부동산관련 법률지식이 국민들에게는 현실적으로 소중하고 필요한 지식이라는 사실을 알게 되었죠.”
부동산분야에 처음 진출하던 당시에는 내 집 마련과 재테크가 목표였다던 윤 박사는 이를 계기로 우리사회의 부동산 거래사고를 예방하여 개인의 재산과 사회의 안전을 지키는데 기여하겠다는 사명감을 가지게 된다.
이에 대한 이론적인 체계를 세우기 위해 2002년 건국대학교 부동산대학원 석사과정에 입학하였다. ‘부동산권리분석연구회’ 창립멤버로서 주도적으로 활동을 하기도 하였고, 공동으로 투자활동을 하며 학문적으로나 실무적으로 많은 깨달음을 얻게 되었다고 한다. 윤 박사는 좀 더 깊이 있는 연구를 하고 싶은 열망에 전주대학교 대학원 부동산학과 박사과정에 입학하였고 ‘부동산 거래단계별 리스크 요인 분석에 관한 연구’라는 제목으로 박사학위논문을 발표하였다. 이는 부동산사고 예방활동에 대한 그의 열정이 확고하다는 것을 말해준다.
2003년 (주)부동산거래안전연구소 설립
부동산 거래사고 예방을 위한 실질적인 활동을 시작
윤 박사는 지난 15년간 부동산 거래사고 예방에 대한 연구와 활동을 수행해왔다. 초기에는 부동산 거래사고를 예방하려면 좋은 제도가 만들어지면 해결될 것이라고 생각하고 그것이 무엇인가를 찾는데 집중하였다. 그런데 좋다고 생각되는 제도는 이미 대부분 다른 연구자들에 의해 소개되어 있었다. 그런데 부동산 거래사고는 줄어들기는 커녕 점점 늘어만 가는 현실에 윤 박사의 고민은 다시 시작되었다. 그러나 오래지 않아 원인은 밝혀졌다. 제도가 만들어지려면 제반 사회적 여건이 성숙되어야 한다. 특히 부동산 거래사고 사후해결과 관련하여 경제활동을 하는 집단들의 경제적 이익에 관한 부분이 예방활동을 통한 수익창출로 연결되어야 만이 법 제정과 제도 수립이 수월하다는 현실적 문제가 있다. 제반 여건이 성숙되기에는 아직도 많은 시간이 필요한 것이다.
이에 윤 박사는 부동산 거래사고 예방운동을 사회운동으로 전개하기로 결심하였다. 그리하여 2003년 3월 15일 ㈜부동산거래안전연구소를 설립하였다.
“당시만 해도 회사를 차린다면 ‘00종합부동산’ 형식의 사명이 일반화되어 있을 시기인데 ‘부동산거래안전연구소’는 수사기관 냄새마저 풍기는데 어떻게 영업활동을 하려 하느냐고 염려하는 사람도 있었습니다.”
그러나 윤 박사는 당장의 영업을 위해 회사를 차린 것이 아니었기에 개의치 않았다고 한다. 최소한 10년은 흘러야 진가를 발휘하게 될 것이라는 계획을 세우고 있었기 때문이다.
우선 강의활동부터 시작하였다. ㈜부동산거래안전연구소 교육사업 부문에 부동산권리분석전문가 양성프로그램을 가동하였고 외부출강도 활발히 하였다. 대전대학교 평생교육원을 필두로 강남대학교, 경성대학교, 한양대학교, 동서울대학교, 상명대학교 대학원, 국제사이버대학교 등에 출강하였고, 2005년도에는 한국일보부동산아카데미를 총괄 운영하기도 하였다. 현재는 전주대학교 부동산학과 객원교수로 재직하면서 전북경찰청, 전북공무원교육원에 출강하고 있다. 이러한 강의활동을 통하여 배출된 수강생들이 2,000여명에 이르며 이들 중 상당수가 윤 박사와 교류하면서 공부를 지속하여 일부는 박사를 마치고 강의활동을 하고 있기도 하고 일부는 석사과정 중에 있기도 하고, 일부는 부동산업에 종사하고 있다. 이들은 장차 윤 박사와 함께 우리나라의 부동산 거래사고 예방운동의 중추적인 역할을 담당하기로 결의하였다고 한다.
부동산 거래단계별 거래안전진단시스템 개발 및 무료 보급 계획
부동산업계의 ‘안랩(AhnLab)’과 같은 역할 기대
윤 박사는 2010년 8월 ‘부동산 거래단계별 리스크요인 분석에 관한 연구’라는 부동산학박사 학위논문을 발표하였다. 윤 박사는 “오랜 세월 부동산 거래사고 예방을 사회적 사명으로 삼아 가슴에 품고 활동해 온 것에 대한 결과물”이라며 논문을 소개했다.
“학계와 실무계, 관련기관에서 부동산 거래사고 예방을 위한 연구를 꾸준히 하고 있고, 대책 또한 많이 제시하고 있음에도 불구하고 부동산 거래사고가 줄기는커녕 오히려 늘고 있고, 이 양태 또한 다양하고 정교해 지며 진화하는 양상을 보이는 것에 의구심이 들었습니다.”
기존의 연구와 대책이 정확한 원인분석에 기초하여 현실성 있게 제시되었는가에 대한 검토와 더불어 향후에 나오는 부동산 거래사고 예방대책에 대하여 하나의 준거점이 되기를 바라면서 부동산 거래 시의 리스크 요인을 거래단계별로 분류하고 분석하여 그 중요도와 위험도를 수치화하여 제시하였다. 리스크 분석방법론으로 건설공사에서 많은 성과가 있었고 최근 부동산 개발프로젝트에서도 도입하여 좋은 연구결과를 도출하고 있는 방법론의 도입을 시도하였다.
그런 다음 2년간 법원판례와 일반인 사고사례 등에서 리스크 요인들을 추출하여 종합 분류하였고 이렇게 추출된 리스크 요인을 부동산 거래의 실무담당자 및 전문가, 연구기관, 학계종사자 등 여러 관련기관의 검증 및 조정 작업을 거쳐 부동산 거래단계별 리스크 요인으로 확정하였다.
그 결과 부동산 거래사고 리스크 요인을 단계별로 6개로 나누었고 핵심 리스크 요인을 23개로 분류하고 분석하여 종합위험도와 중요도 순위를 제시하고 그것을 수치화함으로써 그 정도를 판단하는 단초를 제공, 리스크 요인 분석 결과의 정밀성과 과학성을 높였다.
간혹 이에 대해 ‘누구나 다 아는 내용이 아니냐’는 반문을 하기도 하지만 윤 박사는 ‘콜럼버스의 달걀’ 일화에 빗대어 답변한다.
“실제 부동산 거래사고 1,000여개를 분석하고 전문가의 설문과 통계를 통하여 중요도와 종합위험도를 수치화한 것에 큰 의의가 있는 것이죠.”
이 논문은 주거용부동산을 대상으로 하였지만, 윤 박사는 연구를 계속하여 토지, 빌딩, 상가점포, 사무실 등 부동산 종류별로 리스크 요인에 대한 분석을 마쳤고, 이것을 시스템화 하는데 노력을 기울이고 있다. 윤현종 박사는 이것이 토대가 되어 온 국민이 부동산 거래를 하기 전에 무료로 부동산거래안전전산망에 접속하여 리스크 요인을 사전 점검할 수 있도록 할 계획을 가지고 있다. 더 나아가 현행 중개대상물확인설명서(한국형 체크리스트)가 개선되고 관련 법과 제도가 정비되고 수립되는 날을 소망하고 있다고 전한다.
부동산 거래안전 국민포럼
“6.23운동 전개, 부동산거래안전 관련 활동의 모태이자 후원그룹 될 것”
윤현종 박사는 부동산 거래사고 예방은 제도보다는 사회운동이 보다 현실적이라고 판단하고 오래전부터 강의활동과 집필활동, 언론활동을 통하여 실천하고 있는 인물이다. 10여년간 개인적으로 지속해온 부동산 거래안전 예방운동을 이제 전국적인 사회운동으로 확대하려는 계획을 가지고 있다. 이제는 혼자만의 힘이 아닌 공동의 힘으로 보다 큰 활동을 통해 크고 빠른 효과를 내기 위한 준비를 마쳤다고 한다.
포럼은 부동산 거래사고 예방을 위한 학술활동, 부동산 거래안전 방안 제시, 부동산 거래안전 운동 실시 등을 목표로 세우고, 회장단 10명, 고문위원그룹 30명, 자문위원그룹 100명, 전문위원그룹 100명, 연구위원그룹 100명, 지역전문가그룹 300명, 공인중개사그룹 100명이 준비되어 있고, 2014년 4월경 창립대회를 가질 예정이다.
포럼의 가장 큰 목적은 온 국민이 최소한의 부동산 거래안전 지식을 습득할 수 있도록 하는데 있다. 공개강의, 부동산거래안전신문 발간, 거래안전진단프로그램 개발 등을 통하여 기본적인 거래사고를 예방할 수 있는 현실적인 활동을 벌여나갈 것이라 한다.
특히 앞으로 전개해 나갈 ‘부동산거래안전 6.23운동’은 지난 10여 년간 윤 박사의 부동산거래사고 예방 연구의 핵심 결과물을 통한 운동으로서 기대가 크다. ‘부동산거래안전6.23’은 부동산 거래를 세분하여 6단계로 나누고 각 단계마다 4개씩 총 23개의 중요 리스크를 도출 한 것으로, 운동은 우선 6단계 23리스크 요인을 알리는데 주력할 것이라 밝혔다.
윤 박사는 “포럼은 부동산 거래안전 관련 활동의 모태이자 후원그룹이 될 것”이며 포럼을 통하여 부동산리스크연구회(학회), 부동산리스크전문가아카데미, 부동산소비자협동조합, 부동산리스크관리사협회 등이 태동될 것으로 기대하고 있다.
“우리 사회에서 지속적으로 발생하고 있는 부동산 거래사고를 예방하여, 안전하고 성숙된 부동산 거래문화의 정착을 통한 사회의 안정에 기여하고자 이 분야의 선두주자로서 책임감을 가지고 열심히 노력하겠습니다.”