기업회생 골프장 M&A 흥행과 업계 지각변동

이현균 애널리스트l승인2017.06.29

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때 이른 폭염에 가뭄까지 겹치면서 골프장과 리조트업계에도 물 부족으로 신음하고 있어 우려를 낳고 있다. 한여름이면 일반적으로 골프장은 비수기에 들어가지만 리조트나 일부 리조트형 골프장들은 오히려 내장객이 증가하는 경향을 보이기에, 현 상황이 지속된다면 정상적인 영업에 피해가 있을 수도 있는 실정이다. 
그러나 회원권시장은 수급 미스매치와 시중 유동성강화에 따른 매수세가 진행되면서 오히려 지속적인 강보합세를 보이고 있다. 물론 저금리여파와 주식시장의 강세, 그리고 부동산시장의 변화에 따른 후속적인 영향이 있겠지만 시장의 관심은 시장자체의 체질적인 변화에 초점이 맞춰지고 있다. 그 내면에는 부실 골프장의 정상화 과정과 회원권시세의 변동에 대한 연계성이 긍정적으로 이어지고 있는 것이 원인으로 파악되고 있는데, 과연 요사이 회원권시장에서는 어떤 변화가 있는지 알아본다. 

최근 M&A업계뿐만 아니라 골프업계에서도 골프장과 리조트 매물들이 잇달아 M&A 거래로 성사되면서 화제가 되고 있다. 해당 골프장과 리조트들뿐만 아닌 회생절차에 돌입한 대다수 업장들에 대해서는 시시각각 변화하는 사회경제구조와 레저트렌드에 적절히 대응하지 못한 과오와 부실의 책임을 지지 못하고 피해는 채권단이나 회원구성원들에게 전가한다는 문제점이 꾸준히 지적되어 왔다. 

그러나 금융위기 이후에 열악해진 영업환경과 회원권의 시세하락에 따라 자의든 타의든 기업회생신청에 들어간 업장들이 증가했었고 자생력이 현저히 떨어진 여건에서 오히려 M&A 흥행 자체는 골프장 및 회원권시장구조 개선에 긍정적인 신호로 받아들여지고 있어 주목된다. 무엇보다도 기업회생절차상의 M&A는 회원권을 비롯한 각종 채무변제를 위한 자금의 확보와 과거 부실을 털고 회사가 정상적인 운영궤도로 갈 수 있는 여건을 열어주는 마지막 역할을 하고 있기 때문일 것이다. 
더구나 최근에는 기업회생절차에 돌입한 골프장들의 M&A에서 회생채권에 대한 채권변제율이 상당 수준으로 높아지고 있는 추세이기에 인수자 외에도 채권단과 회원권을 보유한 회생채권조도 회생계획안에 적극적으로 나서고 있다. 과거 사례로 보면 2013년 ‘골프클럽 큐 안성’의 경우는 회원권채권 변제율이 17%에 그치면서 골프장 부실화에 대한 경종을 울렸었고 한술 더 떠서 가산노블리제CC 같은 경우는 회원들의 피해를 막고 경영을 정상화하고자 당사자들이 직접 골프장을 인수하였으나 결국 자금모집에 실패하면서 회원권 자체가 휴지조각이 되어버린 사례가 발생하면서 부실 골프장 회원권의 매매는 업계에도 한동안 금기시 된 바가 있었다. 
 
하지만 이후 여주권의 신라CC와 캐슬파인CC의 경우는 우여곡절 끝에 각각 50% 및 55%로 현금변제비율이 급등했으며 나머지는 출자전환처리 되면서 당시 회원권채권금액의 30~50% 미만의 수준이던 시세에 비해 유리한 여건으로 회생절차가 마무리 되었다. 급기야 금년 4월에는 필로스CC가 회원권 보유자는 60% 현금변제와 40%는 출자전환 및 선불카드 지급으로 마무리 됐고 6월에는 자금난에 기업회생이 진행되던 파인리조트를 상대로, 유진그룹 계열사에서 운영하는 유진PE가 회원권 채권 전액을 반환하는 조건을 걸고 M&A에 성공하면서 이목을 끌었다. 

물론 거래가 성사되기까지의 세부적인 과정을 들여다보면, 최선이자 최후의 선택이라는 명제 하에, 일부 회원들의 피해는 여전히 불가피했고 해당 물건들의 자산구조나 향후 사업성 그리고 회원구성이나 회원권시세 등의 몇 가지 주요한 기준들에 따라 변제비율은 제각이 달라질 수밖에 없기에 개별 골프장에 온전히 적용할 수 있는 것으로 오인하면 안 될 것이다. 
그러나 최근 골프장들의 경우, 불행인지 다행인지 이상기온에 따른 영업일수 증가와 사상최대수치의 내장객이 지속적으로 갱신되고 있는 상황에서 여러 악재와 불확실한 전망에도 불구하고 전반적인 영업이익 상승을 시현하고 있는 중이다. 또한 부동산시장내에서 토지가격 상승으로 인해 골프장 자산가치도 재평가를 받으면서 M&A업계에서도 러브콜을 받고 있다. 특히, 유동성이 풍부해진 기업들의 새로운 먹거리로 부각되고 있는데 부동산에서 수익을 얻은 건설사들의 관심이 뜨거워지고 있다. 이는 부동산시장의 정책과 추세변화와도 연계되어 있지만 우선적으로 사업다각화를 고려하되 부실 골프장을 직접 리모델링하거나 추가적인 리조트 개발 사업을 접목하고자하는 사업특수성이 건설업체와 부합하기 때문으로 보인다. 

이러한 추세적 변화로 보자면 당분간 부실골프장들을 인수하려는 이들 업체들의 시도는 더욱 증가할 것으로 보인다. 오히려 적절한 매물 확보에는 경쟁이 붙어 해당업체들의 몸값이 올라갈 가능성도 없지 않다는 지적이다. 그렇게 되면 동시에 부실 골프장에 속한 회원권시세도 변동성이 크게 확대될 조짐이 크고 경우에 따라서는 필로스나 양지회원권 같은 큰 수익이 가능한 회원권이 발생할 수도 있고 만약, 이미 시세가 오른 이후 M&A가 불발된다면 오히려 시세가 급락하는 상황이 연출될 여지도 충분하다. 
 일단, 시장의 반응은 상승 쪽에 비중을 두고 움직이고 있는데 기업회생절차 내의 M&A의 경우만 보더라도 운영사나 모기업이 안정적인 업장으로 변화하게 되는 기대감이 일차적으로 적용되고 있는 것이고 이후 퍼블릭 전환을 하더라도 회원들이 주주 및 선불카드 형태로 남는 경우는 기존 혜택을 이어갈 수 있으며 기존 시세 상당 이상의 채권을 변제를 받게 되는 보상까지 가능하다는 얘기가 되기 때문에 상당수는 호재로 받아들일 여지가 있다는 것이다. 

그렇지만 부작용이 없는 것은 아니다. 특히, 기업회생절차에서 진행되는 M&A의 경우 퍼블릭으로 회생절차가 인가되더라도 선불카드나 출자전환에 따른 주주에게 회원혜택을 제한적이나마 제공을 하는 자체가 논란이 될 수도 있다. 무늬만 퍼블릭이고 사실상 그린피 할인이나 그린피를 대납할 수 있는 선불카드의 소지자체가 회원제 골프장과 크게 다를 바 없기 때문인데, 체시법에 법리적인 명확한 구분이나 정책적 지침이 없다보니 이를 빌미로, 최근 일부 회원제 골프장이나 정상적인 운영을 하고 있는 퍼블릭 골프장들도 선불카드와 주주제로 회원권을 발행하는 사례가 증가하고 있어 이미 문제화 되고 있다.


이현균 애널리스트  lhk@acegolf.com
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