“부동산 경기침체 돌파구를 마련하자”
(주)민경석사부동산컨설팅중개
(주)코리아부동산경제연구소
이제경 대표
이광순 기자 kwangsoon80@epeopletoday.com
우리나라 국민에게 부동산은 시대가 흘러도 가장 큰 관심사였다. 통계 수치를 봐도 한국은 가계 전체 자산 중 부동산자산이 78.6% 차지할 만큼 부동산이 한국경제에 미치는 영향력은 상당하다. 미국의 경우 32.9%, 일본 39.5%밖에 되지 않는 것을 고려하면 우리나라 가계 자산구조는 상당히 왜곡적임을 알 수 있다.
현재 부동산시장은 하우스 푸어, 치솟는 전세자금 등 해결할 수많은 문제로 산적해 있다. 좀처럼 살아나지 못하는 부동산 경기 침체 속에 정부의 총부채상환비율(DTI) 완화, 다주택자 양도세중과 폐지 등 굵직한 규제 완화 방안은 논란만 일으키고 있는 상황이다.
이러한 답답한 부동산 침체 상황에서 이제경 대표의 진단은 듣는 이로 하여금 부동산시장에 대한 안목을 갖게 해준다. 이제경 대표는 부동산업계의 전문가로서 현재는 (주)민경석사컨설팅중개 대표이자 (주)코리아부동산경제연구소 소장이다. 또한 그는 고려대학원 도시개발최고위과정 강사로 활동했다. 그의 다양하고 풍부한 25년 경력은 작금의 상황에 대한 정확한 진단을 내리고 해결책을 제시해주고 있다.
부동산 눈 크게 뜨고 바로보기
이제경 대표는 현 부동산 침체 원인이 부동산 시장의 구조적인 문제에서 비롯된다고 본다.
주요 3가지로 구분해 보자면 1. 세금의 덧에 걸려있고, 2. 가계부채 1,000조, 3. 보금자리,
쉬프트등 반값 아파트를 공급한다고 정부가 자랑하기 때문이다.
예전에는 결혼하면 집을 먼저 구입하고 자동차를 구입하였는데 요즘은 젊은 층들의 구매심리가 달라져있다
“몇 가지 자료만 보아도 우리나라 주택수요는 줄어 들 수밖에 없습니다. 현재 출산율은 1.08명으로 저출산, 고령화가 진행될 뿐 아니라 실질적으로 주택을 구입할 수 있는 경제인구 역시 취약합니다. 이러다 보니 부동산 시장은 월세, 전세계약이나 원룸과 같은 소형 주택위주의 수요가 형성될 뿐입니다.”
그는 또한 현 부동산 시장의 문제를 정부의 부동산 세제정책에서 찾고 있다. “정부는 표면적으로 서민들의 집 문제 해결을 위해 여러 정책들을 내놓지만 이는 임시방편에 불과 합니다.” 그는 부동산 경제가 전체 산업에 미치는 막대한 영향력을 고려해 정부가 좀 더 부동산 정책에 책임감을 가질 것을 당부하고 있다.
특히 그는 부동산 세제 중 양도소득세, 상속세, 증여세를 부동산 경기 침체요인으로 지목하고 있다. 그는 우리와 상황이 비슷했던 일본의 사례를 언급하였다.
우리와 일본은 OECD 국가 중에 가장 비싼 세금을 부과시키고 있어 투자자들이 일본과 한국시장을 외면하고, 홍콩과 싱가포르는 증여세와 상속세가 없어 세계부호들의 투자가 늘어나고 있다고 한다.
여기서 우리의 세금을 생각해보자
10억여 원의 부동산을 사면 세금을 4.6% 약 5,000만원을 취득세와 등록세로 내야한다
그런데 주식은 매수하는 데 있어 취득세 및 다른 세금이 없고, 부동산 매매 시 차익이 3억 원이 남으면 38%의 양도세를 추가로 내야하지만 주식은 이 또한 없다
그러하니 누가 부동산을 사겠는가? 그래서 주식시장은 33%정도의 외국투자자들의 돈이 들어와 있지만 부동산은 실지로 외국투자자들이 팔고 있음을 볼 수 있다.
이와 더불어 이 제경 대표는 현재 부동산 투자자들이 유의할 점에 대해 짚어 줬다. “아파트의 경우에 이미 주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 전국적으로 약세의 모습을 보입니다. 이러한 부동산 침체기에는 무리한 투자보다 자신의 소득에 맞는 투자와 자산의 현금화를 당부했다.
“두 번째로 상가, 사무실의 경우 경기민감 업종이기 때문에 상황이 좋지만은 않습니다.” 그는 현재 불황 속에 판교, 광교, 청라, 영종 등의 지역은 임차자를 구하지 못해 렌트프리가 성행하고 있으며 이 경우 상권자체가 형성되지 않은 경우가 많아 임차 시 1층이고 역세권 지역을 선택할 것을 권유하고 있다.
마지막으로 이제경 대표는 토지를 부동산에서 가장 매력적인 상품으로 꼽았다. “토지는 형질변경, 의제상승이 가능하고, 토지수용이 되는 경우에도 수용가가 시가보다 더 높게 책정됩니다. 투자지역은 광명, 평택, 김포, 파주 쪽으로 분석해보고 경매, 급매로 접근한다면 토지시장은 지금이 적기라 생각합니다.”
부동산 전문가로서의 덕목
이제경 대표의 역량은 단순히 부동산 중개에서만 발휘되지 않는다. 그는 도시정비업과 부동산 개발사업 시행에 관련된 법률, 세무 등을 연구하고, 상가빌딩이나 오피스 빌딩 투자와 관련된 투자이론 및 실무를 체계적으로 연구해왔다. (주)코리아부동산경제연구소장을 역임하고 있는 그는 투자자들 사이에 정확하고 유익한 투자정보를 제공하는 것으로 정평이 나 있다.
그의 부동산에 대한 다각적인 접근은 행정학, 경제학 측면에서도 이뤄진다. 그는 20대 초반부터 부동산 투자에 관심을 가졌다. “어린 나이에는 단지 부동산 하나만 보였는데 경제신문을 꾸준히 읽고 공부를 하면 할수록 부동산이란 것이 경제와 정책 등 여러 요소가 복합적으로 어우러져 있다는 것을 알았습니다.”
여러 학문에 대한 필요성을 인식한 그는 연세대학원 행정학 석사학위, 단국대학원 부동산경영학 석사학위, 숭실대학원 행정학 박사를 취득했다. 이후에도 그의 배움에 대한 열정은 그치지 않고 2004년 서울대학교 도시환경최고전문가과정 수료, 2009년 고려대학교 도시개발 최고위과정 수료, 2011년 서울대학교 법대 최고 지도자과정을 수료했다.
부동산 업계에서 탁월한 지식과 자신만의 철학으로 자신의 입지를 구축한 그는 부동산에 입문하는 후배들에게 다음과 같은 조언도 아끼지 않다. “저는 부동산을 이해하기 위해 경제적 안목을 기르려고 했습니다. 총체적 안목을 기르는데 주식 투자는 많은 공부가 됩니다.”
“고객이 돈을 벌어야 회사가 수익이 난다”라는 경영이념으로 기업을 경영해온 이제경 대표는 책임감에 하루도 공부를 게을리 하지 않는다. 그의 끊임없는 배움으로 쌓은 부동산에 대한 혜안은 MBN 매경TV ‘부동산현장’, CJ양천TV ‘이제경의 부동산 집중분석’에서도 확인할 수 있다.
고객과 기업의 상생을 강조하는 이제경 대표는 오로지 이윤추구를 위해 고객과 신의마저 저버리는 세태에서 든든하고 신뢰 가는 기업인으로 귀감이 된다.