2014년 주택정책 과제 : 주택관련 법안의 조속한 입법처리,
시장정상화, 주거복지 안전망 구축, 민간 임대사업 활성화
[피플투데이 최종구 기자] = 2013년 출범한 새 정부는 ‘서민 주거안정’을 내세우며 부동산 관련 정책들을 발표했다. 4.1부동산대책과 8.23전월세 대책, 12.3부동산 후속대책까지 지난 한해 부동산 시장은 주택시장 정상화를 위한 다양한 대책들이 쏟아져 나온 해였다. 한국감정원(원장 권진봉)은 작년 12월 24일 발표한 [2013년 부동산시장 결산 및 2014년 전망보고서]를 통해 부동산시장의 변화와 특징을 분석하고 2014년 부동산시장을 전망하며 부동산시장 정상화를 위한 정책과제와 관련법안의 조속한 입법처리의 중요성을 밝혔다. 지난 2013년 한해 부동산 시장을 되돌아보고 갑오년 새해에는 부동산 시장에 변화가 있을지 전망해보자.
2013년 결산 주택 매매 0.14%, 전세 4.26% 상승, 월세 -1.0% 하락
작년 한해 부동산시장을 돌아봤을 때 토지시장은 1월부터 10월까지 지가변동률은 연속 상승하며 전년 말비 전국 0.82%, 수도권 0.73%, 지방권 0.99% 모두 상승세를 보였다. 작년 1월부터 10월까지의 전국 토지거래량은 2012년 누계(1월~10울) 대비 10.37% 증가하였고 면적기준은 –1.67%감소한 것으로 나타났다.
주택시장의 경우는 작년 1월부터 11월까지 전국 기준 전년말대비 매매는 0.14%, 전세는 4.26% 상승세를 보였으나 월세는 1.0%하락한 것으로 나타났다. 8.23대책 이후 매매가격은 상승세로 전환된 후 상승세가 지속되며 2013년 1월부터 11월까지 전년말대비 전국(0.14%), 지방(1.40%)은 상승한 반면 수도권이 -.1.18%하락한 것으로 집계됐다.
전세가격은 임차인의 전세선호, 임대인의 월세선호로 전세공급 감소에 따른 수급불균형이 심화된 가운데 전세가격은 2013년 1월부터 11월까지 15개월째 연속 상승하였고 전년말대비 전국 4.26%, 수도권 5.60%, 지방 3.03% 상승하였다.
월세가격은 임대인의 월세선호로 인한 공급증가로 인해 하락세가 계속되는 가운데, 2013년 1월부터 11월까지 전년말대비 8개 시도(-1.0%), 수도권(-1.5%)은 하락, 지방광역시는 0.1%의 상승세를 보였다.
전세/매매비율의 경우 2013년 11월 기준 전국은 61.6%로 전년 말 2.5% 상승했고, 수도권은 60.7%로 전년대비 4.0% 상승했다. 지방은 62,5%로 전년말 대비 1.1% 상승한 것으로 나타났다.
상업용 부동산시장의 경우 작년 3/4분기 기준 투자수익률은 오피스빌딩(0.95%)이 매장용빌딩(0.85%)보다 더 높게 나타났다. 오피스빌딩의 작년 3/4분기 투자수익률은 0.95%로 1/4분기대비 투자수익률 -0.72%p, 자본수익률 -0.46%p, 소득수익률 -0.26p, 모두 하락하였고, 매장용빌딩의 작년 3/4분기 투자수익률은 0.85%로 1/4분기비 투자수익률 -0.76%p, 자본수익률 -0.46%p, 소득수익률 -0.32%로 모두 하락했다. 임대료는 매장용이 오피스보다 높게 나타났다. 공실률을 따져봤을 때 작년 3/4분기 기준 매장용(9.7%)이 오피스(9.3%)보다 높았으며 서울, 울산, 경기, 충남, 경남, 제주를 제외한 지역은 10% 이상의 공실률 수준을 보였고, 1/4분기비 공실률은 오피스(0.8%p), 매장용(0.8%p) 모두 증가하였다.
2014년 부동산시장 변화와 주요특징
“미국의 양적완화가 큰 관건”
올해 부동산시장은 주택시장의 지역별 상호연계성이 미약해지는 시장분리 현상이 나타날 것이며, 지역별‧유형별‧규모별 시장차별화가 뚜렷해질 것으로 보고 있다. 공급자(매도, 월세선호), 수요자(전세선호)의 선호 변화로 매매‧전세‧월세시장의 수급불균형이 지속되며 전세시장은 위축되고 월세시장이 확대될 것으로 보고 있다. 주택가격은 하락하고 이자율 상승 시 주택담보대출자의 파산위험이 증가할 것이며 임대인의 부실위험이 임차인에게도 이전돌 위험도 증가한다고 분석하였다. 미국의 양적완화 축소로 인하여 금리인상(금리위험)→가계부채 부담가중/대출감소(유동성위험)→부동산 투자위축/거래 감소/부동산 경기침체(시장위험)로 영향을 미칠 가능성이 존재하나, 미국의 양적완화가 질서 있게 진행된다면 위험요인은 감소될 것으로 전망하였다.
올해 부동산 정책 과제는 3가지로 첫째, 부동산 관련 법안의 조속한 입법처리로 정책적 불확실성을 최소화하여야 한다.
2014년 주택시장은 전국적으로 회복세가 전망되고 있다. 그러나 거시경제 여건의 변화와 금리 상황 등 시장 변동성 요인들이 내포되어 있다. 부동산 회복세가 2014년에도 이어질 수 있도록 국회에 계류 중인 관련법안의 조속한 처리로 정책 불확실성에 대한 위험을 최소화하여야 한다.
시장의 수급조절과 서민 주거안정화 정책 역시 마련해야 한다. 매매시장과 임대시장의 수급불균형이 궁극적으로는 시장원리에 의해 조정되어 나갈 수 있도록 유도하는 한편, 전세가격 안정을 위하여 전세 수요를 매매수요나 월세수요로 분산시킬 수 있는 경제적 유인을 제공하여 단기적으로 수급불균형을 완화시킬 수 있는 노력을 기울일 필요가 있다.
주택바우처, 공공임대주택, 전세자금 지원, 주택개량 및 개보수 지원 등 주거복지 관련 업무 및 정보의 통합 전달체계 구축이 필요하며, 수급자들에 대한 지속적인 교육과 부정 수급에 대한 제재, 탈 수급 인센티브 제도 등을 도입함으로써 탈 빈곤 의지를 고취시켜야 한다.
마지막으로 매매시장 정상화, 전세시장 안정화, 월세시장 변화에 대한 대응을 마련하고, 민간 임대시장 조성과 제도적 기반을 마련해야 한다. 장기적으로는 전세시장과 매매시장이 유기적 관계를 가지고 있음에 따라 매매시장 정상화 정책의 지속적인 추진을 통해 전세시장의 수급균형이 이루어 질 수 있도록 전세시장 안정화를 유도해야 한다. 월세시장에서 임대시장이 활성화되면 주택 매입을 수반하게 되므로 매매시장 회복에 기여할 수 있으며 다주택자들의 과다채무 문제를 완화하는데도 긍정적인 효과를 가져올 것으로 기대된다.