부동산 시장에 한파가 몰아치는 가운데 앞으로 집값이 20% 떨어지면 대출자 5%는 집과 자산을 전부 팔아도 빚을 갚을 수 없는 것으로 분석됐다. 

한국은행은 22일 발표한 ‘2022년 하반기 금융안정보고서’를 통해 금융시스템의 취약 요인 중 하나로 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 이후 부동산금융의 증대를 꼽았다. 

한은은 “부동산금융을 중심으로 민간신용이 크게 늘어난 상황에서 부동산 경기 부진이 장기화될 경우 차주의 부실화와 금융기관의 건전성 저하 우려가 있다”고 진단했다.

금리 상승 과정에서 부동산가격이 빠르게 조정될 경우 가계의 순자산이 크게 줄면서 ‘고위험가구’ 비중이 빠르게 상승할 여지가 큰 것으로 파악됐다. 한은의 부동산 관련 재무 건전성 분석에 따르면 주택가격이 올해 6월 말보다 20% 떨어질 경우 처분가능소득 대비 원리금 상환 부담이 크고(총부채원리금상환비율·DSR 40% 초과), 자산 매각을 통한 부채 상환이 어려운(자산대비부채비율·DTA 100% 초과) 고위험가구가 전체 대출 가구에서 차지하는 비중은 3.3%에서 4.9%로 뛰었다.

이정욱 한은 금융안정국장은 부동산가격 경착륙 가능성 등에 대해 “실거래가 기준으로 코로나19 사태 이후 부동산가격이 37~38% 올랐는데, 올해 11월까지 10.4% 떨어졌기 때문에 급락이라기보다는 조정 국면”이라며 “아직 이 정도 하락은 금융기관이나 가계가 감내할 수 있다고 생각한다”고 말했다.

최근 주택 매매가격뿐 아니라 전세가격도 하락세가 계속되고 있다. 상승세인 월세가격과 달리 전세가격은 지난 6월 하락 전환한 뒤 하락폭이 확대되고 있다.

전세가 하락은 전세 실수요자 입장에서는 거액 임차자금을 조달해야 하는 부담을 줄여주고, 갭투자 유인 축소를 통해 주택시장 안정에도 긍정적 영향을 미친다. 그동안 전세가 상승과 맞물려 빠르게 늘어나던 전세자금대출 증가 속도를 둔화시킴으로써 가계부채 누증 완화에도 기여한다. 실제 전세자금 증가율(전년 동기 대비)은 지난해 3월 31%에 달했지만 지난 10월에는 8.4%로 둔화됐다.

하지만 전세가격이 단기간에 급락할 경우 임대인 일부가 보증금 반환에 어려움을 겪을 가능성을 불러온다. 한은이 2021년 가계금융복지조사를 활용해 전세가격 하락 시나리오별 보증금 반환능력을 점검한 결과, 보증금 10% 하락 시 집주인(전세임대가구)의 85.1%는 금융자산 처분을 통해 보증금 하락분을 마련할 수 있을 것으로 추정됐다. 그러나 11.2%는 금융자산 처분과 함께 금융기관 대출이 필요했고, 3.7%는 금융자산 처분과 추가 대출로도 보증금 하락분을 마련하기 어려운 것으로 나타났다. 구체적으로 가구당 평균 약 3000만원이 부족한 것으로 분석됐다.

한은은 전세자금대출 차주의 부채상환 능력은 비교적 양호하다고 밝혔다. 지난 3분기 기준 전세자금대출 차주 중 고신용자와 고소득자의 비중이 각각 84.7%와 62.7%로 높고, DSR는 31.5%로 낮은 편으로 나타났다. 

한은은 “전세가격 하락 등 주택임대차시장 여건 변화에 따라 전세보증금 반환 부담 가중으로 인해 임대인의 유동성 및 신용 리스크가 커질 가능성도 있다”면서 “임대인의 보증금 반환능력이 전반적으로 양호해 금융시스템 안정에 미치는 부정적 영향은 크지 않지만 주택가격 하락 기대가 지속되는 상황에서는 위험을 경계할 필요가 있다”고 했다.