정부는 지난 1일 전세사기 피해 방지 3대 전략으로 ▲전세사기 피해 예방, ▲전세사기 피해 지원, ▲전세사기 단속 및 처벌 강화의 내용을 담은 전세사기 피해 방지방안을 발표했다. 

최근 정책의 흐름과 유사한 정부조직 위주의 정책으로 실질적인 전세 피해자들을 구제하고자 하는 근본적인 문제 해결은 결여되어 있다. 내용을 살펴보면 부동산 전문가의 식견이 반영되지 않은 행정 전문가의 식견에서 수립한 것으로 보인다.

그동안 전세사기 피해는 지속적으로 나타났지만 정부는 이에 관심을 갖지 않았다. 최근 HUG 주택도시보증공사의 피해가 발생하자 이를 근거로 전세사기 문제를 제기하기에 이르렀다.
(HUG 보증사고액, 억원)  `18년 792→ `19 3,442→ `20 4,682→ `21 5,790→ `22.7월 4,279
(전세사기 검찰 송치건수, 경찰청) `19년 107건→ `20년 97건→ `21년 187건

사실 이러한 현상은 정부가 유도한 경향이 있다.
그동안 전세시장에서 분쟁은 있었지만 대부분 합의로 끝나거나 일부만 소송이나 경매 등의 문제가 발생하였지만 정부의 전세자금대출을 보증한 HUG 주택도시보증공사 등의 보증을 통해 전세대출을 받은 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우 원만한 해결보다는 경매라는 강수를 사용하면서 보증금의 손실이 발생하였기 때문이다.

부동산 시장의 특성상 전세 임차인이 이사를 할 때 새로운 임차인을 구하고 보증금을 받아서 내주는 구조이기 때문에 임대인과 임차인의 조율이 필요하고 이를 통해 이사 일정을 맞추고 보증금을 반환해 주는 구조이다.

정부보증 상품의 경우 이러한 자정작용을 무시하고 만기일에 임차인이 임대인에게 통보만 하고 퇴거하고 보증사에 보증금 미반환을 알리면 바로 경매조치를 진행하기 때문에 임대인에게 새로운 임차인을 구할 수 있는 시간적 여유를 주지 않는 경우가 있고 심한 경우 이사를 가는 임차인이 거주 기간 동안에는 새로운 임차인을 구하기 위해 공인중개사 등에 집을 보여주어야 하는데 이를 거부하는 사래도 빈번해지고 있는 실정이다. 정부의 전세자금대출정책이 임대차시장이라는 특성을 반영하지 않고 근시안적인 전세라는 틀에서 만들어졌기 때문에 발생하는 문제이다.

임대차정책은 단순한 전세나 월세를 기준으로 하는 것이 아니라 임차인과 임대인 그리고 전월세 시장이라는 특성을 모두 고려하여 이루어져야 한다. 현재의 임대차보호법과 정부의 전월세 보증 전체에 대한 개선이 필요하다.

▶ 임대차보호법의 개선 방안
1. 전입신고의 효력일 개선
현재 전월세 임차인의 보호의 기준인 전입신고의 효력을 다음날 0시를 기준으로 한 것을 전입신고 즉시 효력이 발생할 수 있도록 해야 한다. 다음날 0시라는 시간적 여유를 둠으로써 중간에 근저당을 설정하는 등 권리가 발생하여 전월세 임차인의 피해가 발생할 가능성이 높기 때문이다.

지난 1일 전세사기 피해 방지 방안 중 하나로 특약으로 이를 방지한다고 하지만 이는 선택적 사항으로 임차인을 보호하기에는 부족함이 있고 정부가 아니라도 임차인이 요구하면 언제든 가능한 사항이기 때문에 큰 의미가 없다.

2. 확정일자 제도의 개선 방안
현재 확정일자는 별도의 법규에 의해 신고하여 날인을 받도록 하고 있다. 이를 선하여 전입신고와 동시에 확정일자의 효력이 발생하도록 해야 한다. 확정일자에 관한 법규를 차라리 폐지하고 전입신고 시 확정일자의 효력이 발생하게 통합할 필요가 있다.

확정일자를 별도로 받게 함으로서 이를 악용하는 임대인과 금융기관의 농간으로 피해가 발생할 수 있으며 확정일자에 대한 인식이 부족한 임차인이 이를 노치는 경우가 발생할 수 있기 때문이다.

3. 계약갱신청구권 제도의 개선 방안
묵시적갱신도 계약갱신청구권을 행사한 것으로 법을 개정할 필요가 있다.

계약갱신청구권은 순기능이 있을 수 있지만 반대로 피해를 주는 경우도 많이 발생하고 있다. 임대차보호법에는 묵시적갱신이라는 제도가 있어 임대인이나 임차인이 이사를 원하지 않거나 할 경우에는 임차인이 2년 더 살 수 있고 4년 후에도 묵시적갱신으로 장기 거주가 가능한 상태인데 계약갱신청구권으로 인해 이런 좋은 제도에 문제가 발생하기 때문이다. 임대인 입장에서 당장은 아니라도 언젠가 계약이 끝나는 시점에 임차인을 내볼 낼 수 있었는데 계약갱신청구권으로 인해 묵시적갱신으로 6년을 거주한 임차인이라도 임대인이 집을 비워달라고 할 경우 임차인이 계약갱신청구권을 행사할 수 있기 때문이다.

▶ 정부 전세자금 보증제도의 개선 방안

1. 전세자금대출의 양도 제도 도입
기존의 임차인이 전세자금대출을 받아 입주한 경우 임대인이 보증금을 반환하지 못하면 이를 경매로 집을 매각해 회수할 것이 아니라 전세자금대출을 신청한 새로운 임차인이 입주하여 사용할 수 있도록 임차인의 권리를 양도할 수 있는 제도의 개선이 필요하다.

이를 적용할 경우 HUG 주택도시보증공사는 경매로 인해 미회수하는 전세대출 자금을 방지할 수 있고 기존의 임차인은 아무런 피해를 보지 않고 이사를 할 수 있으며 새로운 임차인이나 임대인은 중개보수료를 절약하고 임대차계약을 체결 할 수 있으니 모두에게 이익이 될 수 있기 때문이다.

2. 부동산 전월세 총괄부서 신설
이러한 제도를 실행함에 있어서 가장 큰 문제가 되는 것이 법규의 적용문제이다. 이런 문제를 종합적으로 총괄할 수 있는 부서를 만들어 통합관리하도록 해야 한다. 다양한 법규가 상충함으로 인해 의도와 다른 결과를 낼 수 있기 때문이다. 하나의 부서에서 종합적인 부동산 전월세 정책을 취급하도록 한다면 불필요한 제도나 정책으로 인한 사회적 피해를 줄일 수 있고 행정적인 인력낭비도 예방할 수 있을 것이다.

Profile
부동산학 박사 
우호법무법인 부동산파트장 
부동산금융경매연구원 원장
은평여성인력개발센터 부동산경매(NPL)교수
소상공인시장진흥공단 부동산경매 교수
부동산갈등마더레이터

前 목원대학교 부동산학과 외래교수
   대전과학기술대학교 특강교수
   (주)한국부동산코칭스쿨 대표이사