일을 하지 않고도 매달 통장에 돈이 들어왔으면 좋겠다는 누구나 생각을 한번쯤은 해봤을 것이다. 대표적인 ‘불로소득’의 아이콘이 바로 ‘건물주’다. 초등학생마저도 건물주를 장래희망으로 삼는 세상이 왔다. 그러나 건물만 가졌다고 해서 능사는 아니다. 건물에서 나오는 수익이 없다면 토지라는 한정된 자원을 낭비하는 것이나 다름없다. 

대부분의 사람들은 ‘부동산’을 떠올릴 때 주택이나 상가 등 토지 위에 지어진 건물 즉, ‘정착물’을 가장 먼저 떠올린다. 결국 부동산의 시작은 ‘토지’다. 지오시티는 토지 위에 지주(地主)의 꿈을 세워주는 부동산 개발부터 부동산PM, 부동산 투자자문, 부동산 분양대행, 전문중개까지 부동산에 대한 종합 솔루션을 제공하는 그야말로 전문성에 전문성을 더한 기업이다. 부동산 개발의 컨트롤타워 역할을 자처하며 창조의 영역으로 다가가고 있는 박정훈 대표와 부동산에 관련된 다양한 이야기를 나눴다. 

전문성과 인프라 바탕으로 부동산 종합 솔루션 제공
박정훈 대표는 부동산에 새로운 가치를 창조하는 디벨로퍼로, 대기업의 건설 프로젝트에 대한 콘셉트를 제공하기도 하며 각 프로세스에 필요한 담당 기업을 매칭해주는 등 다수의 자산개발 프로젝트와 재개발·재건축 PM을 진행하며 부동산 개발의 폭 넓은 인프라를 구축했다.

박 대표의 설명에 따르면 부동산 개발은 제조업과도 비슷한 모습이다. 원재료를 가지고 각 전문 업체들이 부품을 가공해서 하나의 완성품을 탄생시켜 판매수익을 내는 제조업과 마찬가지로 부동산 개발 또한 원재료인 토지 위에 건물이라는 완성품을 짓기 위해 여러 관련 전문가들이 모여 지어진 건물이 최고의 수익을 낼 수 있게끔 한다. 그러나 일반적인 부동산 개발 분업과는 달리 지오시티에선 전 과정을 하나의 회사가 이끌어가며 분업 과정에 있어 불필요한 부분을 최소화하고 소비자의 만족을 극대화할 수 있도록 개발에 대한 A to Z를 제공한다.

"지주는 본인이 소유한 토지에서 수익을 기대하지만 사실 어떻게 개발해야할지 명확히 알지 못합니다. 그래서 개발에 필요한 제반규정부터 분양까지 프로세스마다 각각 다른 기업이 맡아 진행을 하게 되는 것입니다. 하지만 지오시티에서는 모든 과정에 있어 원스톱으로 진행을 하고 있습니다. 사실 불필요한 분업 과정까지 거치게 되면 각 회사에선 마진을 남겨야 하기 때문에 자연스럽게 분양가가 높아질 수밖에 없습니다. 지오시티처럼 원스톱 솔루션을 통해 소비자에게 합리적인 가격을 제시하는 부동산 시장이 조성됐으면 합니다."

부동산 재테크, '정석'을 지켜라
부동산을 통해 수익을 얻는다는 것은 돈이 오고가는 ‘거래’가 발생한다는 뜻이다. 실제로 부동산은 매우 매력적인 재테크 수단 중 하나로 활용되고 있다. 하지만 부동산에 투자한다고 한들 모두가 수익을 볼 수 있는 것은 아니다. 박정훈 대표는 부동산 재테크에 있어 ‘정석’을 지킬 것을 강조한다.

"우선 첫 번째로 남보다 빨리 움직일 수 있는 감각을 지녀야 합니다. 이 감각이란 부동산 시장을 내다보는 ‘눈’인데요. 이 눈을 기르기 위해선 부동산에 관한 관심은 물론이거니와 관련된 배경지식이 풍부해야하겠지요. 이미 시중에도 많은 재테크 서적이 판매되고 있으며 수시로 부동산 관련 세미나가 열리고 있습니다. 발로 뛰며 지식을 습득하는 노력이 중요합니다. 두 번째로, ‘투기’가 아닌 ‘투자’여야 합니다. 자신이 습득한 배경지식을 토대로 주체적인 투자를 하라는 의미인데요. 투기지역이라 함은 수요가 갑자기 몰려드는 것인데, 이는 개인의 주체적인 투자가 아닌 투기꾼 등에 의해 부풀려져 수요가 몰리는 경향이 대부분입니다. 반면 ‘투자’라 하면 누구도 부정적으로 생각하지 않지요. 자신의 노력으로 얻은 지식을 통해 미래의 수익을 창출할 수 있다는 판단한 끝에 움직이는 것이기 때문입니다. 마지막으로 본인이 지닌 순수자본을 바탕으로 장기적인 투자를 할 것을 권합니다. 투기가 문제가 되는 것이 과도한 대출을 일으키기 때문인데요. 여유가 되는 만큼만 투자한다면 문제가 될 일은 없습니다. 또, 시세가 오르락내리락 하는 일에 일희일비하게 되면 어쩔 수 없이 초조해지는 것이 사람 심리입니다. 장기적인 패턴을 유지하면서 투자를 하길 바랍니다. 투자의 기본만 잘 지킬 수 있다면 성공할 수 있으리라 생각합니다."

부동산 전문가가 바라보는 2020 하반기 부동산 시장
그러면서 박정훈 대표는 현재 시행되고 있는 분양가 상한제가 투기를 조장할 수 있다는 우려를 내보였다. 분양가 상한제는 분양가격을 안정시켜 원활하게 공급할 수 있도록 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 것으로, 지난 2019년 10월 29일부터 시행됐다.
규제가 시작되자 소비자들의 수요가 규제가 없는 지역으로 몰려가게 되고, 입지가 좋지 않은 지역까지도 가격이 오르게 되는 풍선효과가 발생하기에 이르렀다. 정부는 이미 수요가 폭발해 가격이 상승해버린 지역에 규제를 가하는 등 당장 눈앞에 급한 불을 끄기 위한 대처방식을 보이고 있다.

"모든 물건의 가격은 수요와 공급에 의해 결정되기 마련입니다. 지금의 서울 부동산 시장은 공급이 매우 한정적이고 수요는 폭발적이지요. 때문에 신규공급 물량에 대한 청약이 미친 듯이 몰리고 있습니다. 사실 입지가 좋지 않은 부동산 시장의 가격이 터무니없이 높아지게 되면 좋은 시장의 가격은 억눌려 있다가 폭발해버리는 상황이 발생할 수 있습니다. 그렇게 되면 향후 3~4년 후에는 서울로 접근할 수 없을 만큼 가격이 오를 수도 있는 것이지요. 또 지금의 한국판 양적완화정책으로 인해 화폐가치가 떨어지게 되면 부동산으로 자금이 유입될 가능성이 큽니다. 이 또한 서울의 집값을 폭등시키는 원인이 될 수 있고, 앞으로 경제가 더 어려워지게 되면 부동산정책 또한 완화정책으로 돌아설 수밖에 없을 것입니다. 코로나19의 진정세와 정부의 경제정책 변화가 내년 부동산 시장을 예측할 수 있는 가늠자가 될 것이라 보여 집니다."

주거용 부동산, '인구감소'로 인한 변화 모색
이제는 부동산마저도 ‘뻔한 아이템’으로는 살아남을 수 없는 시장이 됐다. 그렇다면 더 거시적인 관점에서 향후 부동산 시장은 어떻게 흘러갈 것인가. 토지 위에 완성된 건축물은 보통 ‘주거용 부동산’과 ‘상업용 부동산’으로 나눌 수 있다. 
주거용 부동산의 경우, 더 이상 수요를 뒷받침해주던 인구가 저출생으로 인해 자연적인 감소세로 돌아서고 있는 추세다. 이에 따라 지방 소도시에는 노인만 남게 되거나 공가(空家)가 발생해 유령도시로 전락해버리고 젊은 인구는 먹고 살 길을 찾기 위해 대도시로 쏠리는 현상이 심화될 것으로 예상된다. 수요는 분명 존재할 것이나 더 이상 4인 가구 기준의 크기가 아닌 1~2인 가구가 살기 좋은 크기의 ‘초소형 주택’이 속속 등장할 것이라는 게 박정훈 대표의 시각이다. 

"최근 통계에 따르면 국내 1~2인 가구가 전체 세대 유형의 60%에 달하는 것으로 집계됐습니다. 이들의 원하는 주거형태는 30평대의 아파트가 아닌 10평대의 소형 주택일 것입니다. 이미 초고령사회에 진입한 여러 선진국들에서도 타이니하우스, 스몰하우스 등 초소형 주택이 지어지는 것과 비슷한 현상입니다. 하지만 이들이 원하는 주택은 단순히 작은 공간이 아닌 인공지능과 사물인터넷 기술 등이 도입된 ‘스마트홈’입니다. 이제는 거주자와 집이 함께 호흡해야 소비자들의 마음을 살 수 있는 시대인 것입니다."

실버세대의 새 수입원, '상업형 부동산'
아울러 박정훈 대표는 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)이 모든 산업에 영향을 끼치면서 부동산 시장에도 변화가 찾아올 것이라고 내다봤다. 코로나19로 인해 결제부터 유통까지 온라인으로 해결하는 등 대면보다는 비대면 시장이 활성화 되면서 오프라인 유통시장은 점차 축소되고, 유통시장의 근간인 부동산 시장 또한 변화할 것이다. 

이와 관련, 박 대표가 최근 진행하는 프로젝트 중 하나가 ‘상업용 부동산 개발’이다. 실버세대가 부동산의 큰 손이 될 것이라는 예측과 함께 수익형 부동산을 통해 나오는 임대수익이 은퇴한 5060세대에게 월급을 대체할 수입으로 작용할 가능성이 크다. 

"부동산 투자에서 가장 중요한 요소 중 하나가 ‘환금성’이라고 생각합니다. 사실 주택을 여러 채 사는 이유도 거주의 목적이 아닌 ‘투자’ 즉, 돈을 벌기 위함이지요. 우리 국민들이 환금성이 가장 좋다고 생각하는 게 아파트인 것 같습니다. 아파트를 선호하는 사람들이 많은 만큼 수요 또한 높습니다. 그런 반면, 상업용 부동산에 대한 관심은 적은 것이 사실입니다. 임대인이 입주했다가 장사가 안 돼 나가기를 반복하면 공실이 될 위험이 크다는 생각 때문입니다. 하지만, 저는 여기서 한 단계 더 나아가 생각해봅니다. 대기업이 임차인으로 입주한 상가라면 상황이 전혀 다르겠지요. 대기업은 주로 장기임대를 원하기 때문에 최소 10년간은 월세수익이 꾸준히 발생하게 될 것입니다. 또 상가를 되팔 때에도 대기업이 지닌 네임가치 덕에 구매의향을 내보이는 사람도 많을 것이고요. 이제는 블루오션이 된 부동산 시장에서 살아남기 위해선 특정 소비자군에 특화된 아이템을 지녀야할 것입니다."

부동산 시장의 블루오션 속 '창조와 비전'으로 나아갈 것
이렇듯 지오시티는 시장을 예측해 미래의 수요자들의 니즈에 부합하는 부동산 모델을 기획·개발해 공급하는 일을 도맡아 진행한다. 박 대표는 시장 변화에 따른 부동산 모델을 창조하고 비전을 제시할 수 있는 디벨로퍼로서 입지를 더욱 견고히 다지고자 한다.

"이미 지어진 건축물을 개발하는 것은 한정적이지만, 말 그대로 맨땅에서 시작하는 기획은 백색의 도화지처럼 무엇을 그려 넣느냐에 따라 달라지며 무궁무진한 매력을 지닌 것이 부동산이라고 생각합니다. 사실 기획 단계부터 준공 후 관리까지 전 단계를 아우르는 종합 솔루션을 제공하기 위해선 모든 분야를 아우르는 디벨로퍼의 역량이 매우 중요합니다. 앞으로도 경험을 토대로 실력과 전문성을 입증해나갈 것이며 지오시티만의 뛰어난 인프라를 바탕으로 최고의 부동산 전문기업으로 거듭나기 위해 노력하겠습니다."

Profile
지오시티㈜ 대표

경력
OBS 부동산 수석 자문위원
협성대학교 초빙교수
중앙대학교 초빙교수
단국대학교 법무행정대학원 초빙교수
다수 재개발 재건축 자문위원
방송기획 진행 및 신문칼럼 기고
중앙일보 <박정훈의 부동산 멘토링> 칼럼 기고
OBS <행복부동산연구소> 기획 진행
OBS <경인붐-희망업 부동산편> 진행
SBS < SBS 생활경제> 부동산 부분 자문
한국경제TV WOW <부동산 종합상담> 기획, 진행
부동산 TV RTN <박정훈의 부동산스케치> 진행
조인스랜드 부동산파워 칼럼 기고
이 외 다수 부동산 방송 기획 운영