하늘 높은 줄 모르던 아파트 시장이 침체되고 있다. 서울이라는 해가 저물고 있다. 과도한 경쟁에 지친 사람들이 경기도로 발을 돌리고 있다. 현재 서울의 인구는 약 977만, 경기도의 인구는 약 1310만이다. 경기도는 서울보다 비교적 면적이 넓은 아파트를 저렴한 가격으로 대량 공급할 수 있다. 따라서 경기도로의 인구이동은 갈수록 심해질 것이다. 부동산 전문가 ㈜시모나ID 오병화 대표는 이 거스를 수 없는 흐름을 주목했다. 지각이 완만히 변동하듯, 대한민국을 떠받치고 있는 경제의 축이 서서히 이동하리라는 것을 감지했다.
새로운 축, 화성국제테마파크
경기도청은 2019년 2월 28일 보도자료를 내고 한국수자원공사와 함께 공전하던 화성국제테마파크 사업을 재개하며 ㈜신세계프라퍼티(90%)와 ㈜신세계건설(10%)로 구성된 ‘신세계프라퍼티 컨소시엄’을 우선협상대상자로 선정했음을 발표했다. 보도자료에 따르면 신세계프라퍼티 컨소시엄에서 총사업비 4조 5,700억 원을 투자해 경기도 화성시 송산면 일원 315만㎡ 부지에 테마파크 시설과 휴양 및 레저시설을 갖춘 복합관광단지를 조성한다. 또한 한국수자원공사에서 인근 103만㎡의 근린생활 및 공공시설을 확보한다. 착공은 2021년이며, 설계에는 유니버셜 스튜디오 마스터플랜을 수립한 캐나다의 포렉이 참가한다. 2026년에 1차 개장을 예정했고, 2031년에는 전체 완공된다. 바로 이 테마파크가 들어서는 화성을 중심으로 한 ‘송산그린시티’와 배후도시, 총 2200만 평의 대지가 대한민국 경제의 새로운 축이 될 것이라고, 오 대표는 강조한다.
“쉽게 말해, ‘강남’이 바뀌는 겁니다. ‘강남’이 더는 강남이 아니게 되는 거예요. 지금은 우리나라 사람들도 연휴에는 외국으로 나갑니다. 갈 만한 곳이 없어요. 중국 관광객들이 한국에 한 번 오면 두 번을 안 와요. 또 가고 싶은 곳이 없으니까. 그런데 스마트첨단기술로 건설되는 휴양시설과 대중교통, 자연의 아름다움을 만끽할 수 있는 서해안의 경치가 어우러지며, 철도역과 바닷길이 모두 열리게 되는 이 대규모 복합 테마파크는 어떻겠습니까. 이 송산이 새로운 선진국 문화에 걸맞는 강남이 되는 겁니다.”
새롭게 조성되는 화성국제테마파크는 서울과 멀지 않으면서도 경기도의 이점을 고스란히 쥐고 있다. 서울의 팬들이 접근하기 좋은 거리에 K-POP 공연장이 건설되며, 전 세계의 수많은 관광객들이 편히 묵을 수 있도록 객실 1,000실 규모의 호텔이 세워진다. 또한 미래도시를 경험할 수 있는 어드벤처월드, 온가족이 즐길 수 있는 휴양워터파크, 근처 공룡알 화석지와 연계한 쥬라지월드, 장난감을 테마로 한 브릭&토이킹덤 등 4가지의 컨셉으로 기획된다. 또한 레고랜드로 유명한 멀린사, 뽀로로로 이름을 알린 오콘 등 국내외 지적재산권 보유 기업들이 참여 의사를 밝힌 상태라 테마파크 곳곳이 개성 넘치는 콘텐츠로 채워질 예정이다.
“사람들이 마음 편히 놀다 갈 수 있는 여건이 갖춰지면 자연스럽게 외국 관광객들이 몰립니다. 관광객들이 몰리면 젊은 친구들의 일자리가 조성됩니다. 관광객들로 인해 수도권에 리조트가 만들어지고, 새롭게 유입되는 주민들로 인해 주변 상권이 형성되고 아파트가 들어서면서 서서히 인천에서 화성, 평택에서 당진까지 서해안 전체가 거대한 부를 창출하게 될 것입니다.”
실제로 경기도청은 보도자료를 통해 화성국제테마파크 조성으로 인한 방문객이 연간 800만 명에서 1,900만 명 규모가 될 것으로 예상하고 있으며 그로 인한 일자리 직접고용이 약 1만 5천 명, 고용유발효과는 약 11만 명이 될 것이라 전망하고 있다. 이재명 경기도지사는 “지역경제 활성화, 지방재정 확충뿐만 아니라 일자리 창출 효과가 매우 크기 때문에 지금의 대한민국과 경기도에 꼭 필요한 사업”이라고 강조했다.
아파트의 위기와 전망
오 대표에 따르면 앞으로 아파트 가격은 많이 오를 수 있는 여지가 없다. 현재 아파트 공급량이 실질적으로 아파트를 필요로 하는 성인들의 수를 초과했다. 2004년에 겨우 일대일 수준으로 맞춰졌지만, 그 이후로 계속 초과공급 상태가 되고 있다.
“지금도 아파트를 수백 채 갖고 있는 사람들이 많습니다. 그 사람들 때문에 없는 사람이 더 많아지죠. 아파트가 떨어지기 시작하면 일본이 그랬듯이 절반으로 확 떨어지는 시기가 올 수 있습니다. 아파트라는 게 갈수록 공급이 계속 늘어나요. 우리나라에 새롭게 필요한 아파트가 일 년에 16만 채인데 작년에도 26만 채를 분양했고 올해도 20만 채를 분양합니다. 그렇게 아파트 허가를 많이 내주면 여러 가지 문제가 생기죠.
흔히 ‘58년 개띠’라 부르는 베이비붐 세대에는 한 집에 열 명씩도 아이를 낳았죠. 그 아이들 세대가 불룩하게 몰려 있습니다. 그 아이들이 출산해 자녀들을 낳았고 그 자녀들이 결혼을 하며 높은 젊은 층이 모여 있는 겁니다. 그 세대가 아파트를 사고 나면, 나머지 사람들은 큰 필요를 느끼지 못할 겁니다. 취업현장도 마찬가지입니다. 정년퇴임이 시작되고 서서히 4,5년 사이에 그 베이비붐 세대 사람들이 쑥 빠져나가게 되죠. 그러면 일할 사람이 없잖아요. 밑에 사람 뽑아야 되잖아요? 그런데 한창 일할 20대 청년들이 얼마 없게 되는 겁니다. 일본의 현재가 우리나라의 미래가 될 겁니다. 그 시기가 4,5년 후에 오게 될 겁니다. 대학만 졸업하더라도 지금보다 훨씬 수월하게 취업이 될 겁니다. 여기저기서 오라고 부를 정도로 일자리가 남아돌 수 있다는 말입니다. 같은 맥락으로 아파트도 폭락할 수밖에 없는 상황이 반드시 벌어집니다. 부동산 전문가들은 5년 후인가 6년 후인가, 그 시기만을 전망하고 있는 겁니다.”
공급이 초과된 아파트 값이 폭락하면서 남는 것은 땅뿐이다. 화성국제테마파크가 들어서는 송산이 서울과 25분 거리로 가까워 좋은 땅을 찾아 헤매는 이들을 끌어 모은다. 한곳에만 고여 있던 부가 기울어져 서해안으로 쏟아진다. 오 대표의 눈에는 그러한 변화가 단지 시간문제다.
“강남의 가치가 떨어지면서 구도시가 됩니다. 신도시는 송산과 화성에서 형성될 겁니다. 서울의 아파트가 공급이 초과돼 있고 수요는 갈수록 줄어들고 있습니다. 그런데 우리는 경기도의 새로운 땅에 새로운 집을 더 잘 지을 수 있습니다. 우리나라는 세계 최고 수준의 건축기술을 보유하고 있습니다. 어디든지 땅만 있으면 반짝반짝한 도시를 만들 수 있어요. 기존 서울의 아파트는 헌 아파트가 됩니다. 비싸고 불편한 아파트가 되어버리는 겁니다. 바닷가 좋고 경치 좋은 송산에 요트 보트 도시며 첨단 리조트형, 실버 맞춤형, 반려동물 친화형 아파트가 들어서면서 고령화 사회에 어울리는 아파트 단지들이 형성됩니다.”
이제는 송산이다
송산그린시티에는 아이들을 키우기에 좋은 여건도 마련된다. 접근성 좋은 근거리에 서울대학교와 연세대학교의 국제캠퍼스가 들어선다. 한국수자원공사는 이미 100만㎡의 광대한 근린시설 확보를 결정했다. 아이들이 배우고 뛰어놀며 즐길 수 있는 요소가 모두 갖춰지게 되는 송산은 향후 4,5년 안에 강남 이상의 강남이 될 것이다.
더불어 오 대표는 송산그린시티 주변 송산역·야목역·향남역·합덕역·평택 고덕지구 문곡리·안중역 주변 삼정리·덕목리 주변·여주의 세종대왕릉역·가남역·이천 부발역 지역에 주목하라고 조언했다. 소사와 안산을 연결하는 전철이 지난해 개통되었고 신안산선이 신규착공에 들어가며 서울 여의도와도 연결될 예정이기 때문. 오 대표는 “통일 과정에서 도로·철도 등 사회간접자본이 구축되는 서해선 복선전철 소사-원시선 전철역 인근인 시흥시청역, 장곡역 인근 지역을 주시해야 한다”며 “특히 서해안 복선전철이 2020년 개통되면 남북종단간선 철도망 구축이 현실화될 수 있다”고 전망했다.
꿈과 현실, 시간과 공간을 오가는 환상적인 여행과 모험. 사계절 방문 가능한 글로벌 테마파크. 호텔과 쇼핑몰 등 복합리조트가 조성되는 곳, 2200만 평의 배후도시. 전·현 정부의 부동산 정책을 자문하고 있는 오 대표가 새로운 강남권으로 지목한 송산그린시티와 화성국제테마파크에 부동산 업계와 정부 부처가 주목하고 있다.
Profile
㈜시모나ID 대표
청주사범대학교(현 서원대학교 사범대학) 졸업
서울대학교 융합기술대학원 WCCP 회장
서울대학교 경영대 CFO 20기 회장
ICA 회원
전 대통령 정책특보·총간사단 특보
전 대통령 직능총괄본부 국민행복특별본부 홍보언론위원회 자문위원장