주위 시가보다 터무니 없이 높게 산 ‘장사 안 되는’ 매물, 계약 취소와 해지를 주장할 수 있을까?
Q . 안녕하세요. 저는 서울 마포구에 살고 있는 현씨라고 합니다. 얼마 전 재건축으로 신축된 아파트 단지의 상가를 임씨에게 3.3㎡당 1,800만 원에 사게 되었습니다. 아직 보존등기가 되지 않아 소유권이전등기는 하지 못했고 추후 소유권이전등기를 해주는 것으로 하고 잔금 10%는 소유권 이전 시에 모두 지급하는 것으로 약정했습니다. 저는 상가를 매수한 후에 슈퍼마켓으로 임대를 했는데요. 맞은 편에 대형마트가 들어서는 바람에 운영이 점점 힘들어졌습니다. 임차인은 1년의 계약기간을 끝으로 임대차보증금을 받고 나가버렸지요. 다음 임차인을 찾아보려고 수소문하던 중, 제가 매수한 상가건물의 다른 점포는 분양가가 평당 1,500만 원에 불과하다는 사실을 듣게 되었습니다. 그래서 전 임씨에게 매매계약의 취소나 해지를 주장할 계획입니다. 조언을 해주실 수 있을런지요?
A . 부동산매매에 있어서 시가에 관한 착오는 부동산을 매매하려는 의사를 결정함에 있어서 동기의 착오에 불과할 뿐이라 법률행위의 중요부분에 관한 착오로 판단하기 힘듭니다. 따라서 현모씨께서 다른 점포보다 높은 가격에 상가를 매수했다고 하더라도 착오만을 이유로 매매계약을 취소하기는 어렵습니다. 물론 계약을 체결할 때에 매도인이 속인 경우라면 계약취소의 원인이 될 수 있습니다. 매도인이 매수인에게 시가에 대한 정보를 밝힐 의무가 인정된다면 현씨는 사기를 이유로 매매계약을 취소할 수 있게 됩니다. 그러나 매매계약 체결 시 매도인은 상품의 가치를 높게 평가하고 매수인은 낮게 평가해 보다 유리한 조건으로 계약을 체결하기를 희망합니다. 각자가 최대한 자신의 이익을 도모하는 만큼 매도인에게 시가를 알려줄 의무가 인정되기는 어렵습니다. 만약 현모씨가 소유권이전등기가 몇 년째 지연됐음을 이유로 들어 계약해제를 주장한다고 하더라도 계약해지는 불가능합니다. 해당 아파트상가가 재건축 단지라는 특성이 있고 이미 계약서에 보존등기 기간 완료 시 소유권이전등기를 해주는 것으로 기재한 만큼 상가주인인 임씨에게 채무불이행이 있다고 보기 어렵겠죠. 정리하자면 매매계약이 한번 체결되고 나면 아무리 시가보다 높게 샀다고 하더라도 이를 이유로 계약이 취소되기는 어렵기 때문에 부동산 가치평가에 대한 전문가들의 조언을 얻어 계약 체결을 신중히 할 필요가 있음을 강조하는 부분입니다.