알고 있으면 이득이 되고 모르면 손해가 되는 것이 바로 ‘법률’이다. ‘법 없이도 살 사람’이라는 말은 이미 옛말이 된지 오래다. ‘눈 뜨고 코 베이는 세상’에서 기초적인 법률지식은 스스로의 권익을 지켜주는 최후의 보루가 된다. ‘피플투데이’는 질문과 답의 형식을 빌려 일상생활에서 요긴하게 활용할 수 있는 법률지식을 소개한다.(편집자 註)
Q. 안녕하세요. 저는 40대 초반의 자영업자입니다. 현재 상가를 임차하여 작은 식당을 운영 중입니다. 이제 막 자리를 잡고 있는 상황이고 단골손님들이 점점 생기기 시작했습니다. 이 자리에서 한동안은 식당을 계속 운영하고 싶은데요. 상가임대차 기간은 어떻게 보장되는지 궁금합니다.
A. 상가건물임대차보호법 제9조에 의하면 계약기간을 정하지 않은 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 임차인은 이 경우 1년의 기간을 주장할 수 있습니다. 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다. 다만 1년 미만으로 정한 그 기간이 유효하다는 주장을 할 수 있습니다. 즉, 이 경우 임차인은 1년 미만으로 정한 기간을 주장하거나, 1년의 기간을 주장할 수 있습니다. 또한 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차관계를 존속하는 것으로 본다고 규정하고 있습니다.
임차인은 임대인에게 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 수 있고, 임대인은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서는 정당한 사유없이 이를 거절할 수 없습니다.
다만 상가건물임대차보호법 제10조에서는 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유도 규정하고 있습니다. 그 사유로는 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우, 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우, 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우, 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 등이 있습니다.
갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 상가임대차건물보호법 제11조에 따른 범위에서 증감할 수 있으며, 상가임대차건물보호법 제11조에서는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있으나 증액의 경우 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다고 규정하고 있습니다. 그러나 이와 같은 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 할 수 없다는 내용도 함께 명시되어 있습니다.