다사다난했던 2016년 한 해가 저물어 가고 2017년 정유년(丁酉年) 닭의 해가 오고 있다. 2017년 부동산 투자 전략은 어떻게 짜야 할까. 관련 전문가들은 미국의 금리인상과 트럼프 대통령 당선, 국내 사회 불안 등으로 부동산 경기 침체를 전망한다. 이러한 분위기 속에서 한방에 모든 것을 털어 넣는 일명 ‘올인(ALL IN)’보다는 분산 투자로 실패 부담률을 줄이는 것이 현명하다는 해석이다. 더불어 냉철한 분석을 통한 신중한 매매를 권유하고 있다.
반대의 해석도 존재한다. 유동성 장세는 유효하고 서울 시내 아파트 공급이 그리 많지 않은 데다 미국의 금리 인상 역시 급격하기보다는 완만하게 올리리라는 예상이 지배적이다. 이러한 이유로 2017년 부동산 전망이 다시 활발해지는 방향으로 진행되지 않을까 하는 의견도 존재한다.
전문가들은 실제 수요자의 경우 2017년 부동산 전망에 크게 관여하지 않고 주택을 구입하는 방법도 무난할 거라고 전망한다. 현재는 보금자리 대출이 중단된 상태이며 애초 연말까지였던 대출 중단은 더 연장될 가능성도 있다는 분석이다. 매매를 진행하는 이들은 앞선 10월 18일 이전에 계약하고 계약금 지급 내용이 증빙 가능하면 보금자리 대출이 지원된다고 한다. 아직 신청을 못 한 이들은 요건에 맞춰 문의 후 혜택을 받기를 전문가들은 권한다.
투자자의 경우는 다르다. 지금 당장보다는 앞으로의 상황을 주시하면서 투자 타이밍을 포착해야 한다는 의견이 지배적이다. 특히나 내년에는 대선이 있는 해이니만큼 부동산 전망 시장이 급격히 변하기보다 안정적으로 흘러갈 수 있다는 것을 명심해야 한다.
이처럼 2017년도 부동산 시장 전망에는 호황과 침체가 공존한다는 전망이다.
미국 금리인상 가능성 높아 ‥ 목적에 맞는 현명한 투자 필요
업계 전문가들은 2017년 미국의 금리 인상 가능성이 높다고 점쳤다. 미국은 올해 말과 내연 2~3차례 금리 인상을 예고하고 있으며 이에 한국은행은 외국자본 이탈을 막기 위해서라도 금리를 인상할 수밖에 없을 것이라는 분석이다. 인상 후 대출금리는 상승하고 약 1천300조원 가계부채로 상환 부담은 증가한다. 이는 곧 소비 감소와 실물경제 침체로 이어지며 이후 과열된 부동산 시장은 경기침체로 위축될 것이라고 전문가들은 전망했다.
또 미국 도널드 트럼프 대통령 당선 이후 채권금리는 연중 최고치 행진을 잇고 있으며 대출 금리도 상승할 것으로 예측돼 주택담보대출 신청이 5.5% 증가했다. 이로써 미국의 금리 인상은 기정사실로 됐다는 것이 업계의 관측이다.
2017년 부동산 매입 시점과 투자방향 설정은 어떻게 하는 것이 현명한 방법일까. 주거용부동산 매입시점은 하우스푸어의 집 급매 처분 가능성이 높은 2017년 말 이후가 적당할 것이라고 분석한다. 부동산 투자도 발전 가능한 지역을 선정해 맹목적인 투자가 아닌 투자지역 선정 후 철저한 현장방문 조사 등과 수익률 분석으로 지역이 아닌 개별 물건을 보는 투자전략으로 접근해야 한다고 조언한다.
매입 시기는 주거용 부동산과는 달리 본인의 목표 수익률(통상 7%이상) 이상이라면 언제든지 매입 가능하며 요즘과 같은 불안정한 시기에는 투자금 대비 임대 수익률이 높은 부동산에 투자하는 것이 앞으로의 부동산 투자의 기준점이라고 내다봤다.
또 전문가들은 당분간 국내 경제 침체가 지속할 분위기라며 냉철한 판단으로 자산을 관리하는 것이 중요하다고 강조한다. 한국의 경제 침체 분위기가 지속 또는 악화한다고 해서 분위기에 휩쓸려 성급하게 처분하는 것은 금물이다. 이럴 때일수록 보유하고 있는 부동산 자산과 금융 자산을 냉철히 분석하고 관리해야 한다고 당부한다.
실수요자 내 집 마련 가능성 크고 투자 위축 형성
최근 낮은 금리 정책으로 주택담보대출이 큰 폭으로 증가하고 국내 가계부채 증가세가 가파르게 상승하고 있다. 국내 가계부채 규모는 지난 2/4분기에 전년동기 대비 123조원 증가한 1천257조원을 기록했다. 이러한 추세가 지속하면 2017년에는 1천500조원이 넘어설 것이라는 우려 섞인 전망이 나오고 있다. 전문가들은 가계부채 증가세보다 큰 문제는 그 원인이 단순한 투자가 아닌 저소득층과 중산층을 중심으로 생활비 및 부채상환용 대출 비중이 높아지는 것이라고 짚었다. 대출의 목적이 질적으로 나빠지고 있다는 우려다.
국내 부동산 시장도 영향을 받아 국내 가계부채 증가와 더불어 미국 금리인상 가능성은 내년도 국내 부동산 시장의 침체를 예상하게 한다. 이러한 상황에서 내년도 부동산 투자 전략을 정의하면 실수요자들과 투자자의 다른 행보가 필요하다는 것이다. 목적을 분명히 하고 실수요자가 지나친 욕심을 버리면 2017년 내 집 마련은 조금 쉬워질 것으로 해석한다.
올 한 해 국내 경제상황은 최악으로 이른 상황으로 건설 분야만이 흥했다는 분석이 팽배하다. 그동안 많은 전문가가 국내 주택공급이 ‘과잉’이라고 짚었으며 11·3부동산 정책으로 부동산 시장은 급속히 냉각됐다.
2017년은 미분양으로 아파트값이 하락하고 기존 분양자가 이에 반발해 입주를 거부하거나 은행이 대출한도를 줄여 입주를 포기하는 미입주 사태가 벌어질 것으로 전망한다. 이런 상황이 장기화하면 집값 하락으로 이어지고 이는 실수요자들에게 급매물을 통한 내 집 마련의 기회로 작용할 것이다.
투자자들은 국내외 여러 요건을 이유로 전반적으로 투자위축이 형성될 것이라고 분석한다. 투자위축 심리가 거세질수록 은행이나 주식 등이 아닌 부동산 투자에 관심을 두는 성향이 한국인들에게는 있다는 전문가들의 전언이다. 이에 따라 토지중심의 투자전략을 세워볼 것을 권한다. 2018년 평창올림픽에 맞춰 개선되고 있는 도로와 철도 등 교통 환경과 2020년 초 대부분 1단계 목표 및 준공 등이 세워져 있는 각종 도시 조성, 산업단지 같은 대형 국책 사업 등을 살펴 토지 가치가 오를 것이라는 분석이다.
또 2017년에도 전세난민이 증가할 것이라는 예측이 늘고 있으며 최근 아파트보다 새로운 주택형태를 선호하는 이들이 늘어났다. 비교적 저렴한 가격으로 내 집 마련을 이룰 수 있어 신혼부부나 직장인들의 선호도가 높은 신축빌라 분양이다.
아파트 인기 여전…매물 증가 수요 감소
2017년도에 아파트 인기는 여전하리라는 전망이다. 부동산 매물은 증가하는 반면 수요는 감소해 응찰 경쟁률은 떨어질 것이라고 전문가들은 진단했다.
내년도 부동산 경기에서 아파트는 매물 종류별로 봤을 때 인기를 계속 이어간다는 전망이다. 2016년 아파트와 함께 낙찰가율 상승세를 보인 연립과 다세대 주택은 내년 부동산 시장 상황에 따라 인기가 하락할 수 있다는 전망이다.
업무 상업시설은 개인 창업이 가능한 소규모 상업 시설에서 수요가 지속할 전망이며 2016년 다수 낙찰된 업무용 빌딩은 오피스 시장 약세로 수익성이 담보되지 않아 유찰이 늘 것으로 보인다.
공업 시설은 경기 침체 여파로 내년부터 본격적으로 물량이 나올 전망이다. 공업시설은 개인이 쉽게 접근 가능한 매물이 아니므로 유찰여부는 지켜봐야 한다고 관계 전문가들은 설명한다.
내년 경매시장에서 토지는 유망 매물이다. 올해 대다수 경매물건 낙찰가율이 치솟은 반면 토지는 여전히 이전 고점 대비 10%p 낮은 수준에 머문 것이 원인이다.
2017년에는 부동산 매물이 증가하고 수요는 감소할 것으로 전망한다. 저금리 기조에서는 갚아야 하는 이자도 줄어 빚을 갚기 위해 매물을 경매에 내놓기보다 빚을 갚는 방법을 선택하는 경향이 있다. 역대 최저금리를 기록한 올해 경매 시장에서 매물이 적었던 이유다.
12월 미국이 기준금리를 인상해 내년 한국은행도 기준금리를 인상할 가능성이 높고 이에 따라 경매시장 매물도 증가할 전망이다. 올해 가계대출 규모가 역대 최대치였던 만큼 대출 금리가 상승하면 연체율도 높아지면서 경매 시장에 매물이 다량 유입될 거란 전망이다. 내년에 대출 규제가 강화되면 자금 조달이 어려워져 매수세는 떨어지고 유찰 물건도 늘어날 것으로 전문가들은 내다본다.
2017년 아파트 입주물량 19년 만에 최다
2017년 아파트 입주 물량은 최근 19년 만에 최다일 것으로 전망된다. 2016년 입주물량은 아파트와 오피스텔을 합해 32만 1천886가구인데 비해 2017년은 41만 5천586가구로 대략 10만여 가구가 늘어난 셈이다.
주요 지역별로 살펴보면 수도권(동탄2신도시 위례신도시 미사강변도시 시흥배곧신도시 등) 10만 249가구 경상남도 3만 4천544가구 서울시 2만 6천178가구 충청남도 2만 3천301가구 경상북도 2만 1천831가구 대구광역시 1만 8천622가구 부산광역시 1만 7천118가구 등이다.
2018년에는 43만 2천 672가구가 입주 예정으로 2016~2017년 아파트 입주물량 합계는 76만 1천12가구로 예상된다. 앞서 2007~2008년 정부가 분양가 규제를 위해 분양가상한제를 시행해 건설사들이 신규분양을 앞당겨 인허가가 급증했다. 당시 입주물량이 63만 4천224가구에 비해 2017~2018년은 12만 6천788가구(19.9%)가 늘어난 수치이다.
또 2017년에는 29만 8천331가구의 민영아파트가 추가 공급될 것으로 전망된다. 최근 부동산 관련 업체의 2017년 민영아파트 분양계획 조사 결과 전국 310개 사업장에서 29만 8천331가구가 분양될 예정이다. 2016년 분양물량(일부 계획포함)과 비교해 2017년은 20.67%(7만 7천746가구)가 줄어들 전망이다. 이는 예년(2012~2016년 5년간) 분양 진행 물량(29만 4천734가구)과 비교하면 적지 않은 물량이라는 분석이다.
이처럼 2017년 분양물량이 대거 공급되는 원인은 11·3 부동산 대책 이후 분양시장의 기세가 꺾이면서 2016년 분양물량이 이월된 영향이다. 더불어 최근 2년간 분양시장이 호조세를 보였으며 2015년 부동산 3법 통과 이후 재건축 재개발 사업이 속도를 내기 때문이다. 아울러 공급과잉 논란 금리인상 등 대두하는 리스크가 본격화되기 전에 애초 사업을 진행하겠다는 계획이 수용된 것으로 해석된다.
또 2017년 분양예정 가운데 재건축 재개발 물량이 11만 8천83가구인 것으로 분석됐다. 2015년 부동산 3법(분양가상한제탄력적용 재건축초과이익환수폐지 재건축조합원주택수완화) 통과 이후 사업 환경이 개선된 재건축 재개발은 분양열기 속에 사업 속도를 냈고 2017년 일반분양이 대거 예정된 상태다.
내년도 아파트 분양시장은 분양물량 감소와 청약 경쟁률 하락 등이 나타날 전망이며 2016년 과열된 분양시장 분위기가 진정 국면에 접어들 것으로 전문가들은 예상한다. 이로써 예비청약자들은 청약계획 및 자금계획을 새롭게 수립해 청약에 임해야 한다고 당부한다.
아파트 전세 시장도 올해와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 예상한다. 매매시장에서의 가격상승 불확실성 때문에 전세 수요가 늘겠지만 내년도 신규 아파트 입주물량이 1998년 이후 최대치에 달해 전세 매물 찾기가 어렵지는 않을 것으로 보인다.
수익형 부동산 전망 밝아
2017년에는 위에 언급했듯 금리인상이 불가피하다. 이를 원인으로 수익형 부동산 시장으로의 자금 유입이 줄고 예전 같은 고금리는 힘든 만큼 수익형 부동산 시장은 입지에 따른 차이가 나더라도 여전히 밝을 거라는 전문가들의 견해다.
오피스텔은 투자자들의 관심이 지속하며 매매가격 상승이 이어질 전망이다. 오피스텔은 상가에 비해 소자본 투자가 가능하고 매월 세를 받는다는 장점이 있어 투자자들의 관심을 끈다. 11·3 주택시장 안정화 관리방안이 아파트 분양시장에 집중되면서 전매제한과 청약통장에 구애가 없는 오피스텔 분양시장은 반사이익을 얻을 것이란 예상이다.
저금리 기조에서 자금을 흡수하던 오피스텔 투자에도 예고된 변수와 주의할 사항은 있다. 미국 금리인상과 대선으로 시장의 불확실성이 높아 국내 시장금리와 오피스텔 수익률 차이 확대는 다소 어려워 보인다. 더불어 올해와 내년 연간 4만 실 이상의 오피스텔 입주가 진행도 변수로 작용할 것이다. 공급량 증가로 공실이 발생하면 안정적 임대수익 확보가 어렵고 오피스텔 투자이익은 낮아진다. 더불어 2016년 10월 31일부터 상호금융 비주택담보대출의 LTV(Loan To Value Ratio 주택담보대출비율) 총한도가 기존 80%에서 70%로 최대 10%p 강화돼 대출 기준이 다소 높아진 면도 살펴야 한다.
상가 투자 열기도 지속할 전망이다. 최근 규제가 주택시장에 집중되면서 투자자들의 유동자금이 상가분양에 유입될 가능성이 자연스레 커졌다. 또 신규 택지지구 공급이 중단돼 상업용지 공급이 희귀하고 비중도 감소해 상가 공급이 줄어 상가 분양의 희소가치가 부각될 거란 전망이다.
미국 금리 인상과 같은 변수로 상가 시장이 소비경제와 맞물린 상황임을 고려한다면 신중한 접근은 필수적이다.
2017년 토지시장은 2010년 이후 7년 만에 최대 규모인 19조원의 토지 보상금이 풀리고 11·3부동산 대책으로 유동자금이 토지시장에 유입돼 가격 상승은 이어질 것이라는 관계 전문가들의 전망이다.
부동산 관련 전문가들은 아파트를 선호는 한국에서만 두드러지는 독특한 현상으로 이는 점차 ‘숲세권’ 인기로 전이될 것이라 전망한다. 아울러 2038년이면 인구 감소와 주택 추가 공급 등으로 가구당 1주택 보유가 실현될 것이라 내다봤다. 여전히 도심권을 중심으로 한 부동산 매입 현상은 쉽게 지워지지 않을 것이라 총평이다.
2017년 부동산 경기 전망에서 전문가들은 대체로 침체 분위기를 전망했다. 실수요자와 투자자의 다른 투자 방법을 제안했고 한 번에 큰돈을 목표로 하는 투자가 아닌 실패 부담을 줄이며 현명하게 분산하는 방법을 권하는 추세다.
<임경호 소장 프로필>
미국 Cornell University 대학원 경제학 박사
중앙부동산 경제신문 발행인
경북 영주전문대학, 상지대학교 대학원 겸임교수
인하대학교 대학원 공법학 외래교수
America International College 교수
現 한국부동산개발학회 회장
한국부동산경매협회 수석부회장
남서울부동산경제연구소 소장
대표저서
신부동산학개론, 부동산개발론,
부동산 용어사전, 부동산토지경제론